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隨著新增供應增加，2022年北京倉儲物流市場呈現出供需兩旺的狀態。

根據世邦魏理仕近期發布的報告，2022年第四季度，北京倉儲物流市場新增項目共計30萬平方米。至此，全年放量約77.1萬平方米，突破歷史最高水平。

《中國經營報》記者了解到，2022年四季度新增項目主要位于房山、大興京南以及首次錄得高標倉儲入市的大興空港子市場。此外，順義空港、平谷馬坊和經開區亦有新項目入市。至2022年末時，北京市場空置率上升至18%。

2022年，北京在保供穩需上持續發力。第三方物流、醫藥、數據中心、冷鏈等行業成為倉儲物流市場的需求引擎。其中，第三方物流占據了全年新租總量的34%。2022年四季度，北京市場錄得多筆面積在5000~15000平方米的社區團購及生鮮電商類成交，數據中心及冷鏈租戶亦有表現。

隨著新增供應密集入市和疫情影響，至2022年四季度時，北京全市平均租金增速較上季度有所放緩，環比上漲0.5%至每月每平方米57元，年度同比漲幅2.9%。其中，年漲幅最大的子市場為符合城配剛需的通州、大興京南及馬駒橋等區域。

從子市場表現來看，馬駒橋、大興京南及順義空港等核心子市場為主要活躍區域。隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導向的京內搬遷置換和外溢需求日漸凸顯，但同時高承租能力的剛需企業亦在順義空港、經開區等核心子市場表現活躍。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務、產業地產部負責人李虹表示：“2023年北京倉儲物流市場預計仍將迎來28.4萬平方米的新增供應，其中平谷、密云及大興機場等新興區域將為核心區域外溢需求提供更多優質空間選擇。隨著土地供應政策持續放寬，這些區域在2022年亦有倉儲物流用地釋放，有望在長期逐步緩解北京城配供需矛盾，并填補地緣倉儲物流及產業發展需求的空白?！?

值得注意的是，環京市場供應量仍在不斷增加。根據世邦魏理仕的統計，截至2022年四季度時，廊坊市場已連續七個季度供應放量，廣陽、固安及霸州子市場共計入市61萬平方米的高標倉儲項目。同時，天津市場則在武清竣工一個高標倉儲項目，帶來15萬平方米的新增供應。

從2022全年看，環京區域中廊坊市場拔得頭籌，超過京津兩地新增供應的總和。據李虹介紹，在當地物流市場承壓之下，業主降租引商策略取得成效，2022年四季度凈吸納量錄得17.7萬平方米，第三方物流貢獻了全年72%的新租面積。而天津市場則受疫情影響波動較大，目前需求仍較為低迷，四季度空置率環比繼續攀升。

在租金方面，廊坊、天津兩市場于2022年四季度均加速下行，此前較穩健的廊坊北三縣和天津濱海新區、西青、北辰等子市場也開始松動。

李虹指出，后續廊坊和天津市場供應將繼續放量，2023年預計入市約188萬平方米新增供應。她認為，隨著防疫政策的調整，環京市場的租賃需求復蘇和新增供應去化將逐步回升?！俺确槐比h、天津武清及北辰等傳統子市場外，廊坊廣陽經開區、固安等新建項目眾多的近京子市場亦逐漸嶄露頭角，并有望為成本導向型租戶提供更多環京布局的選擇?！?